Comprar casa é, para a maioria das famílias portuguesas, o maior investimento da vida. O crédito habitação é o instrumento que torna isso possível para muitos — mas é também um compromisso financeiro de décadas que exige preparação e informação.
Neste guia completo explicamos como funciona o crédito habitação em Portugal, que tipos de taxa existem, quanto pode pedir, quais são os custos e como conseguir as melhores condições.
Como Funciona o Crédito Habitação
O crédito habitação é um empréstimo de longo prazo concedido por um banco ou instituição financeira para a compra (ou construção) de habitação. Em contrapartida, o imóvel fica hipotecado como garantia até ao pagamento integral do empréstimo.
O valor máximo que um banco financia corresponde, em regra, a 80% do valor de avaliação ou do preço de compra do imóvel (o mais baixo dos dois). Isto significa que precisa de ter pelo menos 20% do valor do imóvel em capital próprio, mais os custos de transação.
Tipos de Taxa de Juro
Ao contratar crédito habitação em Portugal, pode escolher entre diferentes regimes de taxa de juro:
- Taxa variável: Indexada à Euribor (tipicamente a 6 ou 12 meses) mais um spread fixo. A prestação varia consoante a evolução da Euribor.
- Taxa fixa: A prestação mantém-se constante durante todo o prazo do empréstimo (ou durante um período fixo). Dá mais previsibilidade, mas pode ser mais cara em períodos de taxas baixas.
- Taxa mista: Período inicial a taxa fixa (normalmente 5 a 10 anos), seguido de taxa variável. É uma opção intermédia cada vez mais procurada.
Documentos Necessários para Pedir Crédito Habitação
Para solicitar crédito habitação, o banco vai pedir, tipicamente, os seguintes documentos:
- Cartão de Cidadão ou passaporte
- NIF (Número de Identificação Fiscal)
- 3 últimos recibos de vencimento
- Última declaração de IRS e nota de liquidação
- Extrato bancário dos últimos 3 a 6 meses
- Contrato de promessa compra e venda (CPCV) do imóvel
- Documentos do imóvel (certidão predial, caderneta predial)
Custos Associados à Compra de Casa
O crédito habitação não é o único custo a considerar na compra de casa. Há outros encargos importantes:
- IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões): Varia consoante o valor e tipo de imóvel. Habitação própria e permanente até 97.064 euros (em 2025) pode estar isenta.
- Imposto de Selo sobre a compra: 0,8% do valor da escritura
- Imposto de Selo sobre o crédito: 0,6% do valor do empréstimo
- Avaliação do imóvel: Normalmente entre 150 e 300 euros
- Escritura e registo: Custos notariais e de registo predial
- Seguro de vida e seguro multirriscos: Obrigatórios na maioria dos contratos de crédito habitação
No total, os custos de transação podem representar entre 5% e 10% do valor do imóvel — por isso é importante ter capital para além dos 20% de entrada.
Dicas para Conseguir Melhores Condições
- Compare propostas de vários bancos: As condições variam significativamente de banco para banco. Use comparadores ou recorra a um intermediário de crédito autorizado pelo Banco de Portugal.
- Negoceie o spread: O spread é negociável, especialmente se tiver um perfil financeiro sólido (estabilidade laboral, boa poupança, sem historial de incumprimento).
- Tenha atenção à TAEG: A TAEG (Taxa Anual de Encargos Efetiva Global) inclui todos os custos do crédito e é o indicador mais completo para comparar propostas.
- Cuidado com as domiciliações de ordenado e seguros: Muitos bancos oferecem spread mais baixo em troca de domiciliar o ordenado ou contratar seguros. Calcule se compensa.
Considerações Finais
O crédito habitação é um compromisso de décadas e merece uma análise cuidadosa. Não decida apenas pelo spread mais baixo — considere a TAEG total, as condições dos seguros e a solidez do banco.
Para simulações e comparações, pode usar o simulador de crédito habitação do Banco de Portugal ou recorrer a um intermediário de crédito certificado.
Nota: Este artigo é informativo. As condições de crédito habitação variam por instituição e perfil do cliente. Consulte sempre o seu banco ou um intermediário de crédito autorizado.
Fontes: Banco de Portugal, Autoridade Tributária, DECO Proteste, Doutor Finanças
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