IMT na Compra de Casa: Como Calcular e Quando Está Isento

Quando compra uma casa em Portugal, um dos primeiros encargos com que se vai deparar é o IMT — Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis. Pode representar vários milhares de euros e, por isso, é essencial saber como é calculado e se pode estar isento.

O IMT é pago pelo comprador antes da escritura e o seu valor depende do preço de compra, do tipo de imóvel e do uso que lhe vai ser dado — habitação própria e permanente, habitação secundária ou fins comerciais.

O Que é o IMT e Quem Paga

O IMT incide sobre a transmissão onerosa de imóveis — ou seja, sobre a compra e venda de propriedades. É pago pelo comprador, antes da realização da escritura pública de compra e venda, diretamente às Finanças.

O valor a pagar é calculado sobre o maior dos dois valores: o preço declarado de compra e venda ou o Valor Patrimonial Tributário (VPT) do imóvel, que consta na caderneta predial.

Tabelas de IMT 2026 para Habitação Própria e Permanente

Para habitação própria e permanente, as taxas de IMT aplicam-se de forma progressiva, com isenção até um determinado valor. Em 2026, os escalões para habitação urbana destinada a habitação própria e permanente são (valores indicativos — verifique os valores exatos nas Finanças):

• Até 97.064 euros: Isento
• De 97.064 a 132.774 euros: Taxa de 2%
• De 132.774 a 181.034 euros: Taxa de 5%
• De 181.034 a 301.688 euros: Taxa de 7%
• De 301.688 a 603.289 euros: Taxa de 8%
• Acima de 603.289 euros: Taxa única de 6%

Atenção: estes valores são atualizados anualmente. Confirme sempre os escalões em vigor junto das Finanças ou no Portal das Finanças antes de fazer qualquer simulação.

Isenção de IMT para Jovens na Primeira Habitação

Desde 2024, os jovens até 35 anos que compram a primeira habitação própria e permanente beneficiam de isenção total de IMT e Imposto de Selo, independentemente do valor do imóvel (com algumas condições). Esta medida do governo visa facilitar o acesso à habitação pelos jovens portugueses.

Para beneficiar desta isenção, o comprador deve:

• Ter até 35 anos à data da escritura
• Ser a primeira aquisição de habitação própria e permanente em Portugal
• O imóvel deve ser destinado exclusivamente a habitação própria e permanente

Como Calcular o IMT

O Portal das Finanças disponibiliza um simulador de IMT que permite calcular o imposto a pagar com base no valor do imóvel e no tipo de habitação. Pode aceder em portaldasfinancas.gov.pt, na área de serviços de IMT.

O IMT é pago através de uma guia gerada no Portal das Finanças, antes da escritura. O banco do comprador (no caso de crédito habitação) normalmente coordena este processo com o notário.

Outros Impostos na Compra de Casa

Além do IMT, a compra de casa em Portugal envolve outros impostos e encargos:

• Imposto de Selo sobre a compra: 0,8% do valor da escritura
• Imposto de Selo sobre o crédito habitação: 0,6% do valor do empréstimo (pago pelo comprador)
• Custos de escritura e registo: Variáveis conforme o notário e a conservatória

Considerações Finais

O IMT é um encargo significativo na compra de casa — pode valer muito a pena aproveitar as isenções disponíveis, nomeadamente para jovens na primeira habitação. Faça sempre a simulação antes de fechar negócio, para ter uma imagem completa dos custos de transação.

Nota: As tabelas e isenções de IMT são atualizadas anualmente. Confirme sempre os valores em vigor junto das Finanças ou de um profissional fiscal antes de tomar decisões.

Fontes: Autoridade Tributária e Aduaneira, Portal das Finanças, Banco de Portugal, DECO Proteste